Más ventas de casas, alza moderada de precios y dudas: así afrontan 2022 las inmobiliarias.

Subida de precios, pero contenida por la inflación

El 62,5% de ellas, considera que los precios de la vivienda en el segundo semestre del año continuarán con ‘tendencia al alza’, frente al 37,5% que espera un comportamiento ‘igual o similar’ al de la primera mitad. Ninguno de los consultados contempla un escenario a la baja.

Sin embargo, parece haber consenso en torno a una subida moderada de unos precios contenidos por la amenazante inflación. Jesús Duque, vicepresidente de Alfa inmobiliaria, lo estima entre el 2% y 3%:

“No prevemos saltos bruscos. A pesar del mensaje que se lanza a la población sobre la buena situación de la economía, y la esperanza depositada en la masiva llegada de fondos europeos, tanto el Banco de España como el FMI han rebajado la previsión de crecimiento para este año. Las familias están esperando señales más claras de consolidación de la economía”.

Una previsión en coincidencia con los datos oficiales dados a conocer el 29 de abril, que confirmaron que la economía española echó el freno en el primer trimestre de 2021, cuando creció un discretísimo 0,3%.

Más positivo, François Carriere, CEO de Coldwell Banker España, no ve “factores significativos que puedan alterar la tendencia al alza del mercado inmobiliario en las grandes capitales, donde la oferta sigue siendo reducida”. En cuanto al descuento de la inflación, considera que “no suele afectar de manera significativa el comportamiento de los precios de los activos inmobiliarios”.

Guillermo Llibre, añade a lo ya señalado, el poderoso efecto de la ley de oferta y demanda: “La tendencia al alza de la inflación junto con la escasez de inmuebles en algunas zonas, harán que continúe aumentando el coste medio de la vivienda”.

Desde Re/Max España, su presidente Javier Sierra, cree “que la tendencia anterior al alza se puede ver mitigada por el empeoramiento de la situación económica y la incertidumbre. Con la inflación actual podemos ver subidas nominales que no sean reales al tener en cuenta esa inflación”. Similar la opinión de Manuel Fernández, CEO de Redpiso: “La subida de tipos, junto con el importante aumento del IPC en contraprestación con la subida de salarios, no compensa. Y esta situación va a provocar que no haya un aumento del precio debido a la pérdida de poder adquisitivo”.

Euríbor al alza e incertidumbre, principales amenazas

Queda claro que la coyuntura inquieta. La subida de los tipos de interés es lo que preocupa a un mayor número de operadores por “afectar directamente a la capacidad de pago de las familias”, explica Carriere desde Coldwell Banker: “Ahora bien, los tipos siguen históricamente bajos y estamos en un momento todavía muy propicio para la inversión inmobiliaria porque aunque existe una tendencia al alza de los tipos, no se prevén subidas drásticas”.

Constanza Maya, jefe de Operaciones y Expansión de Engel and Völkers, señala que “la subida de los tipos hipotecarios no afecta tanto al número de inversiones, como a la cantidad que los compradores están dispuestos a invertir”.

Incertidumbre por la evolución económica, es la segunda variable que más intranquiliza. Jorge Torrent, gerente de Look and Find, resume: “La suma de situaciones indudablemente genera incertidumbre económica. Aspectos como la inflación, tipos hipotecarios, guerra o subida de los precios de energía, se han iniciado por separado en un plazo inferior a seis meses y las calificaría de tormenta perfecta. En este momento el mercado sigue con una demanda fuerte, consecuencia del interés de mejora de vivienda que se generó tras el confinamiento, y que unido a la previsión, ya confirmada, de la subida de tipos, ha generado una aceleración en las decisiones de compra. Prevemos que, durante el segundo semestre de 2022, precisamente por la suma de todos los factores reflejados en la cuestión, se va a producir una leve desaceleración en la demanda”.

Subida del euríbor hasta el 0,40%-0,59% para finales del año

En un complejo ejercicio de adivinación, la encuesta solicita una estimación sobre el comportamiento del euríbor a doce meses, en la que hay consenso sobre su escalada pero no tanto en cuanto a la cuantía de la misma.

“Nadie sabe con certeza cómo acabará el euríbor este año ni cómo se comportará en 2023. Lo que sí es cierto es que habrá un cambio de tendencia, y las hipotecas a tipo fijo dejarán de ser las más comercializadas por las entidades bancarias. Por su parte, las hipotecas variables volverán a tomar impulso”, vaticina Lázaro Cubero, director de Análisis de Grupo Tecnocasa.

Desde Housell, Llibre apunta que “los grandes bancos están hablando de una tendencia al alza que seguirá el año que viene y lo sitúan en torno al 0,80% para 2023”.

De hecho tres redes lo estiman en la horquilla del 0,40% al 0,59% para 31 de diciembre: “Se prevé que esa sea la subida del euríbor a finales de 2022”, apunta Maya desde Engel and Völkers que también coincide en la previsión del 0,80% para 2023.

Otras dos redes apuestan por la franja inmediatamente inferior, del 0,20% y 0,39% para el cierre de 2022. Desde Look and Find se explica que “tras más de seis años en negativo, en lo que resta de ejercicio no se rebasará el medio punto positivo, y seguirá subiendo a lo largo de 2023, sin que llegue a alcanzar el 1%”. Y en Redpiso se confía en estos baremos para reducir el impacto en la pérdida de poder adquisitivo de las familias.

Pero otras dos redes estiman un escalado por encima del 0,80% para final de 2022. “El índice está disparado”, afirman desde Alfa Inmobiliaria: “Y todo ello es debido al tremendo incremento de la inflación provocado por la invasión de Ucrania. Por este motivo, mientras se mantenga el conflicto y no seamos capaces de resolver los enormes retos a los que nos ha enfrentado, como escasez de materias primas y precios de la energía descontrolados, el euríbor continuará creciendo”.

Contracción de oferta en alquiler y aplazamiento de compra

Estas son dos de las consecuencias principales con que ha impactado la tramitación de la Ley Estatal por el Derecho a la Vivienda para siete de las redes.

Para explicar la disminución en la oferta de alquiler, Torrent de Look and Find, defiende que “además de la rentabilidad, la seguridad jurídica de la vivienda siempre ha impulsado la inversión en vivienda. Limitar el importe de las rentas, tiene como efecto directo la retirada del mercado de ciertos bienes, o lo que es lo mismo, la reducción de la oferta de viviendas en alquiler, lo que suele generar una subida de precios”.

La inseguridad jurídica también está en el discurso de Fernández de Redpiso, para explicar el aplazamiento en la decisión de compra de los inversores, “que en un importante porcentaje de ellos, se puede convertir incluso en miedo a afrontar nuevas inversiones”.

Duque considera que “tanto los particulares como los inversores, sienten cada vez mayor inseguridad a la hora de alquilar sus viviendas. Los temores son múltiples, van desde la indefensión ante el caso de ocupación, falta de respuesta jurídica ante el impago o desperfectos por parte del inquilino, todo tipo de dificultades a la hora de destinar su vivienda al alquiler turístico y ahora también los topes a la subida en las rentas”. Situación a la que se suma una rentabilidad media del 4% al 5% en alquiler, frente a un 10% de inflación, “lo que lleva a muchos a pensar que es demasiado riesgo”.

Un buen año para la intermediación

La consulta también se interesa sobre las perspectivas de negocio del segundo semestre y la previsión para el cierre de ejercicio.

Cinco de las ocho redes de intermediación inmobiliaria vaticinan una mejora de las ventas de julio a diciembre, frente a dos más optimistas, al elegir la opción ‘mucho mejor’. Por último, otra se decanta por ‘igual o similar’, y ninguna ve un empeoramiento en su perspectiva de negocio.

Cubero señala desde Tecnocasa que “la perspectiva es de un dinamismo de mercado importante, consolidando la importancia que la vivienda ha tomado en los últimos años”. En la misma línea, Maya de Engel and Völkers, explica que “la perspectiva de venta para el segundo semestre será mucho mejor. Teniendo en cuenta que nunca habíamos vivido un primer semestre tan bueno como el primero, si sigue así la tendencia, el segundo del año será mejor de lo pronosticado”.

El optimismo de una mayoría en los resultados contrasta con la opinión, también generalizada, sobre los factores que tensionan el escenario económico. Frente a esta posible contradicción, las explicaciones ofrecidas por las redes aluden a esfuerzos del sector en digitalización, mejora de procesos internos y oferta de nuevos servicios. También se justifica en cambios más estructurales del mercado, como una mayor profesionalización del sector tras la pandemia, dado que vendedores y compradores valoran más la intermediación profesional.

En cuanto al cierre de año, seis de las redes apuestan por un crecimiento superior al 10% con respecto a 2021, una del 1% al 4,9%, y otra por debajo del 0%.

Los que apuestan por el crecimiento de dos dígitos, lo justifican en la excepcionalidad de un mercado recuperado tras el impacto por la Covid -19. También hay situaciones particulares como la posición de Coldwell Banker, en pleno crecimiento de su número de franquicias en España y, otros como Housell, por “la buena acogida de sus servicios personalizados e innovadores”. Pero la duda está en saber cuánto durará la inercia del mercado ante el cambio del clima económico.

Look and Find lo resume: “El ejercicio de 2021 fue excepcionalmente bueno debido al gran número de transacciones de compraventa que se realizaron. Ahora, aunque prevemos que se mantendrá la tendencia, dados todos los fenómenos que confluyen desde la guerra a la subida de los tipos o la inflación, influirán sin duda en una paulatina desaceleración de la demanda”.